La Fianza en Arrendamientos de Viviendas y Locales: Características, Límites y Garantías Adicionales
Uno de los elementos clave en cualquier contrato de arrendamiento es la fianza. Con el aumento de los impagos y la reducción del parque inmobiliario, los propietarios han incrementado las medidas de protección, no solo exigiendo la fianza obligatoria, sino también solicitando garantías adicionales. En este artículo explicamos las características de la fianza, sus límites legales, las consecuencias del incumplimiento en su ingreso y actualización, así como su relación con la acción de desahucio.
Características y Cantidad de la Fianza
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la obligatoriedad de exigir una fianza en cualquier contrato de arrendamiento:
Esta fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, como el pago de la renta o la reparación de posibles desperfectos en el inmueble.
Actualización y Devolución de la Fianza
Durante los primeros cinco años de contrato (o siete años si el arrendador es una persona jurídica), la fianza no se actualizará. Sin embargo, una vez prorrogado el contrato, el propietario tiene derecho a exigir una actualización de la fianza para que se ajuste a la renta vigente en ese momento. Esto asegura que la cantidad depositada sea acorde a la renta actual y al valor del riesgo.
En cuanto a la devolución, el arrendador está obligado a devolver la fianza al inquilino al finalizar el contrato. El plazo máximo para la devolución es de un mes a partir de la entrega de las llaves. Si no se devuelve en ese plazo, el saldo comenzará a devengar intereses legales. Si el arrendador no devuelve la fianza, el inquilino puede reclamarla por vía extrajudicial mediante un requerimiento formal o, si fuera necesario, por vía judicial.
Garantías Adicionales a la Fianza
El artículo 36.5 de la LAU permite que las partes pacten garantías adicionales para reforzar el cumplimiento del contrato. Estas pueden incluir:
En el caso de los contratos de vivienda, la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años (o siete, si el arrendador es persona jurídica). Para locales comerciales, no hay límite en la cuantía de las garantías adicionales, lo que ofrece más flexibilidad a los propietarios en la negociación del contrato.
Incumplimiento por Falta de Ingreso o Actualización de la Fianza: Acción de Desahucio
El incumplimiento en el ingreso de la fianza en la Cámara de la Propiedad Urbana, o la falta de actualización de la misma, así como el impago de las garantías adicionales pactadas, constituyen un incumplimiento contractual. Este incumplimiento puede servir como base legal para que el arrendador inicie una acción de desahucio.
La acción de desahucio permite al propietario recuperar la posesión del inmueble en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones contractuales, incluyendo las relativas a la fianza y a las garantías adicionales. Este procedimiento es particularmente relevante para proteger los derechos del arrendador frente a inquilinos que no satisfacen las condiciones acordadas en el contrato.
Ingreso de la Fianza en la Cámara de la Propiedad Urbana
En muchas comunidades autónomas, existe la obligación de ingresar la fianza en la Cámara de la Propiedad Urbana o el organismo habilitado por la comunidad autónoma en un plazo de 30 días desde la firma del contrato. No cumplir con esta obligación puede acarrear las siguientes consecuencias:
Cómo Solicitar la Devolución de la Fianza
Al finalizar el contrato, el arrendador deberá solicitar la devolución de la fianza depositada en la Cámara de la Propiedad Urbana. Para ello, es necesario presentar la documentación que acredite la finalización del contrato, la entrega del inmueble en buen estado y que no haya deudas pendientes.
Conclusión
La fianza es una garantía clave en los contratos de arrendamiento, tanto de viviendas como de locales comerciales, que protege al arrendador frente a posibles impagos o daños al inmueble. Además de la fianza, las garantías adicionales ofrecen mayor seguridad a los propietarios. Es fundamental cumplir con la obligación de ingreso de la fianza en la Cámara de la Propiedad Urbana para evitar sanciones y problemas legales. En caso de incumplimiento, el propietario tiene el derecho de iniciar una acción de desahucio.
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